Comprei um terreno. E agora?

O que fazer agora

1. Peça uma matrícula atualizada e confira se o vendedor é realmente o proprietário.
2. Consulte as regras urbanísticas do município para saber recuos, ocupação, permeabilidade, altura e outras limitações do lote.
3. Se houver condomínio ou loteamento fechado, peça também o regulamento e as regras de construção.
4. Observe desníveis, drenagem, risco de alagamento, acesso de caminhões e possíveis restrições ambientais.
5. Confirme se há água, esgoto e energia disponíveis para atender a futura casa.
6. Antes de fechar a compra, peça a um profissional habilitado um estudo simples para confirmar se a casa que você imagina cabe no terreno e no orçamento.

O que não fazer ainda

• Não compre contando apenas com anúncio, conversa do vendedor ou aparência do terreno.
• Não suponha que, por ser um lote residencial, qualquer casa poderá ser construída nele.
• Não ignore desníveis, drenagem, restrições ambientais ou regras do condomínio.

O que fazer agora

1. Separe matrícula, cadastro municipal e documentos do loteamento ou condomínio, se existirem.
2. Confirme com um profissional se as medidas e divisas do terreno correspondem aos documentos.
3. Verifique se será necessário levantamento topográfico para registrar níveis, limites e interferências.
4. Converse com o responsável técnico sobre a necessidade de sondagem antes de definir as fundações.
5. Se houver árvores, vegetação relevante ou construção existente, confirme antes se existe alguma autorização necessária para remover ou demolir.
6. Deixe decisões de corte, aterro, drenagem e contenções para depois que topografia e projeto estiverem suficientemente definidos.

O que não fazer ainda

• Não faça terraplenagem pesada antes de saber onde a casa ficará e quais serão os níveis do projeto.
• Não retire árvores supondo que tudo dentro do lote pode ser removido livremente.
• Não escolha fundação copiando a solução de outra obra ou do vizinho.

O que fazer agora

1. Liste o que sua família realmente precisa: quartos, banheiros, garagem, cozinha, lazer, home office e futuras ampliações.
2. Defina uma faixa de investimento antes de avançar demais no desenho da casa.
3. Contrate profissional habilitado para desenvolver o projeto e assumir as atividades técnicas necessárias.
4. Peça que o projeto arquitetônico considere desde o início terreno, insolação, ventilação e possibilidades futuras.
5. Converse com o profissional sobre quais projetos complementares serão necessários, como estrutura, fundações, elétrica e hidráulica.
6. Peça que arquitetura, estrutura e instalações sejam compatibilizadas antes da execução.
7. Acompanhe estimativas de custo durante o desenvolvimento para evitar descobrir tarde que o projeto ficou acima do orçamento.

O que não fazer ainda

• Não deixe o projeto crescer sem acompanhar a capacidade de investimento.
• Não presuma que o desenho usado para aprovação municipal será suficiente para executar toda a obra.
• Não use uma planta encontrada na internet diretamente sem adaptação ao terreno, às regras locais e à responsabilidade técnica.

O que fazer agora

1. Peça ao responsável pelo projeto que confirme qual é o procedimento vigente no município do terreno.
2. Separe os documentos do proprietário e do imóvel solicitados para o protocolo.
3. Confirme com os profissionais envolvidos quais ARTs, RRTs ou outros registros de responsabilidade técnica devem ser emitidos.
4. Acompanhe o protocolo e as eventuais exigências da prefeitura até a aprovação.
5. Pergunte claramente ao responsável técnico qual documento efetivamente autoriza o início da construção no seu município.
6. Se o projeto mudar de forma relevante, confirme antes se será necessário atualizar a aprovação ou os registros técnicos.

O que não fazer ainda

• Não comece a obra apenas porque o projeto foi protocolado.
• Não suponha que municípios diferentes exigem exatamente os mesmos documentos.
• Não faça alterações importantes durante a obra sem verificar o impacto na aprovação.

O que fazer agora

1. Converse com a instituição financeira para identificar a modalidade adequada ao seu caso.
2. Peça o checklist atualizado de documentos do cliente, do terreno, do projeto e dos responsáveis técnicos.
3. Confirme se o projeto precisa estar aprovado antes de cada fase do processo.
4. Providencie, com profissional habilitado, orçamento, PCI e cronograma físico-financeiro quando forem exigidos.
5. Entenda antes de contratar como funcionam as vistorias e as liberações de recursos por etapa.
6. Planeje uma reserva própria para diferenças de custo, despesas não financiadas e intervalos entre execução e liberação.

O que não fazer ainda

• Não conte que todo o dinheiro será liberado no início da obra.
• Não trate a PCI como uma planilha genérica sem relação com o projeto, orçamento e cronograma.
• Não comece sem entender quanto dinheiro próprio poderá ser necessário durante a construção.

O que fazer agora

1. Peça orçamento quando projetos e especificações estiverem suficientemente definidos.
2. Entenda se você está recebendo uma estimativa preliminar ou um orçamento executivo detalhado.
3. Compare propostas pelo mesmo escopo, materiais, prazo, responsabilidades e exclusões.
4. Peça que itens não incluídos, valores provisórios e possíveis adicionais sejam claramente identificados.
5. Entenda qual modelo de contratação está sendo proposto: preço fechado, administração, medição ou outro.
6. Antes de começar, formalize contrato, forma de pagamento, critérios de medição e procedimento para mudanças de escopo.
7. Planeje seu fluxo de caixa e uma reserva para imprevistos que não estejam cobertos pelo contrato.

O que não fazer ainda

• Não escolha uma proposta apenas pelo menor preço total.
• Não comece sem contrato claro sobre inclusões, exclusões e condições de pagamento.
• Não faça pagamentos antecipados relevantes sem entender exatamente a que eles correspondem.

O que fazer agora

1. Peça ao responsável técnico uma conferência final de projetos, licenças e responsabilidades antes da mobilização.
2. Confirme o momento correto para fazer a limpeza do terreno e se alguma remoção precisa de autorização.
3. Só autorize corte, aterro ou terraplenagem depois que níveis, drenagem, implantação e fundações estiverem definidos.
4. Peça que a locação da casa e os níveis sejam conferidos antes das escavações.
5. Planeje onde caminhões, caçambas, concreto e equipamentos entrarão e descarregarão materiais.
6. Providencie água e energia provisórias conforme a necessidade da obra.
7. Confirme com quem será responsável pela execução como serão organizados segurança, armazenamento de materiais, resíduos e controle de acesso.
8. Antes de liberar as fundações, confirme que solo, locação, projeto e interferências foram verificados.

O que não fazer ainda

• Não autorize corte de árvores ou vegetação sem verificar se há exigência de autorização.
• Não deixe fazer corte ou aterro apenas “no olho”.
• Não libere a fundação sem locação conferida, investigação do solo quando necessária e projeto correspondente.

O que fazer agora

1. Acompanhe se a obra está seguindo os projetos e a sequência planejada, da fundação aos acabamentos.
2. Confirme com o responsável técnico se etapas importantes estão sendo verificadas antes de serem cobertas, como estrutura, impermeabilização e instalações.
3. Peça que instalações hidráulicas, elétricas e outros sistemas sejam testados antes dos fechamentos e acabamentos finais.
4. Não aceite alterações importantes sem entender o motivo, o impacto no custo e se os projetos precisam ser atualizados.
5. Acompanhe o avanço da obra, os pagamentos realizados e quanto ainda falta gastar para concluir.
6. Verifique se a obra continua acompanhada pelos profissionais responsáveis e se a execução está sendo conduzida com segurança.
7. Antes de receber a casa, faça uma vistoria final e registre tudo o que ainda precisa ser corrigido ou concluído.
8. Após a conclusão, providencie com os responsáveis a documentação necessária, como Habite-se/certificado de conclusão, regularização da obra e averbação, quando aplicável.
9. Guarde projetos, garantias, notas, manuais e documentos da construção para manutenção, futuras reformas, venda ou financiamento.

O que não fazer ainda

• Não autorize o fechamento definitivo de serviços que ainda precisem ser testados ou verificados.
• Não aceite mudanças relevantes sem registrar o que foi alterado e o impacto financeiro.
• Não considere a obra totalmente encerrada apenas porque os acabamentos terminaram.